土地制度改革邁出實質性的一步。

 

　　中央農(nóng)村工作領導小組副組長、辦公室主任陳錫文11月22日在中國人民大學召開的糧食安全學術研討會上透露，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市改革試點方案正在按照相關程序報批，有望在今年年內或明年年初出臺。

 

　　中國人民大學農(nóng)發(fā)院副院長鄭風田表示，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市改革試點方案推出意義重大，“集體建設用地入市這一提法學界倡議了十幾年，2008年的十七屆三中全會也提出明確的說法，但在實際政策層面卻一直只聽樓梯響，不見人下來。這次改革試點方案一推出，將對農(nóng)村土地制度改革、房地產(chǎn)市場甚至宏觀經(jīng)濟都產(chǎn)生巨大的影響。”鄭風田表示。

 

　　陳錫文在上述會議上表示，農(nóng)村集體建設用地，涉及國家對農(nóng)地的征收、農(nóng)民集體建設用地的利用以及農(nóng)村宅基地。針對這部分，中共十八屆三中全會提出，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。”陳錫文說，有關部門正在抓緊研究非農(nóng)業(yè)建設用地相關政策措施，正在按照相關程序報批。

 

　　國務院發(fā)展研究中心農(nóng)村經(jīng)濟研究部一位人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，農(nóng)地入市改革試點方案在破冰的同時，也非常謹慎。這主要表現(xiàn)在：一.這是試點方案，只在試點地區(qū)推行，是否全面推廣要看試點地區(qū)推行的情況而定。二.這是經(jīng)營性集體建設用地入市，也就是說是以前農(nóng)村集體經(jīng)濟搞鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)時候用的一些地，而不包括存量巨大的宅基地。因此市場期待已久的所謂小產(chǎn)權房可以入市交易等暫無可能。三.農(nóng)地入市必須符合用途管制的原則，也就是說，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市之后并不是都能用于商業(yè)用途，而是必須符合國家土地整體規(guī)劃、當?shù)爻青l(xiāng)發(fā)展規(guī)劃和土地利用規(guī)劃。要轉變土地用途的，必須經(jīng)過嚴格的審批，且用途轉變之后的土地增值收益分配也有嚴格的規(guī)定。

 

　　事實上，土地用途管制這一原則貫徹在此輪農(nóng)村土地制度改革的所有環(huán)節(jié)中。

 

　　11月21日中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)《關于引導農(nóng)村土地經(jīng)營權有序流轉發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》（下稱《意見》）就明確規(guī)定：土地流轉要符合用途管制。嚴禁在流轉農(nóng)地上建設或變相建設旅游度假村、高爾夫球場、別墅、私人會所等。嚴禁占用基本農(nóng)田挖塘栽樹及其他毀壞種植條件的行為。嚴禁破壞、污染、圈占閑置耕地和損毀農(nóng)田基礎設施。堅決查處通過“以租代征”違法違規(guī)進行非農(nóng)建設的行為，堅決禁止擅自將耕地“非農(nóng)化”。

 

　　除了農(nóng)村經(jīng)營性集體建設用地入市改革試點方案正在報批之外，陳錫文在上述會議上還透露，關于“三中全會提出土地承包經(jīng)營權和農(nóng)民住房財產(chǎn)權可以抵押”，“有關部門也研究制定了方案，目前方案也已報批。”

 

　　前述國研中心農(nóng)村經(jīng)濟研究部人士表示，土地承包經(jīng)營權和農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押問題的前提是先完成確權登記頒證工作，“權利明確了，然后才能合理規(guī)范地行使”。

 

　　中辦、國辦發(fā)布的《意見》明確規(guī)定：用5年左右時間基本完成土地承包經(jīng)營權確權登記頒證工作。鼓勵承包農(nóng)戶依法采取轉包、出租、互換、轉讓及入股等方式流轉承包地。

 

　　《意見》稱：按照全國統(tǒng)一安排，穩(wěn)步推進土地經(jīng)營權抵押、擔保試點，研究制定統(tǒng)一規(guī)范的實施辦法，探索建立抵押資產(chǎn)處置機制。

 

　　中央財經(jīng)領導小組辦公室副主任韓俊此前曾表示，土地抵押權的突破，可以解決農(nóng)民貸款難題，繼而做大金融業(yè)務，盤活農(nóng)民資產(chǎn)。據(jù)社科院專家估算，中國農(nóng)村農(nóng)用土地價值大約為10萬億元。這么大的資產(chǎn)現(xiàn)在是一項沉睡的資本。通過抵押，可以為農(nóng)民發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)更方便地融通資金。這方面還需要構建風險防范體系，財政應提供激勵機制，比如成立擔保基金等。

 

　　對于農(nóng)村住房財產(chǎn)權的抵押，韓俊表示，中央提出要慎重穩(wěn)妥，因為住房財產(chǎn)權的抵押直接涉及農(nóng)民的居住權。城市對只有一套住房的抵押都非常審慎，對農(nóng)民來講就更是這樣了。目前法律在這方面有非常明確的兩個嚴禁：一是嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地，二是嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證，這兩個嚴禁現(xiàn)在仍然是有效的。